Главная | Нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества


В договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты указанной справки. По желанию сторон в текст договора об отчуждении недвижимости могут быть включены и иные условия, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение.

И нотариус обязан проследить чтобы эти условия не противоречили действующему законодательству. Статья 56 Основ законодательства РФ о нотариате гласит, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры, жилого дома, дачи, гаража, садового дома и земельного участка производится нотариусом по месту их нахождения.

Очевидно, что применять данное требование необходимо и в отношении не названных в данной статье видов недвижимого имущества. Договор мене недвижимого имущества на другое недвижимое имущество удостоверяется по месту любого из обмениваемых объектов недвижимости.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество удостоверяется по месту нахождения недвижимости.

Удостоверяя договоры об отчуждении недвижимого имущества, нотариус обязан убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, в отношении которого заключаются договоры, так как имущество, состоящее под арестом, не может быть объектом отчуждения. Указанная информация содержится в выписке из ЕГРП выдаваемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Удивительно, но факт! В договоре купли-продажи недвижимого имущества цена является одним из существенных условий.

Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества осуществляется путем совершения удостоверительной надписи. Нотариальное удостоверение договора происходит в соответствии с закрепленными Закона о нотариате общими правилами совершения нотариальных действий и требованиями, касающимися нотариального удостоверения сделок.

Рассмотрим основные моменты, на которые должен обратить внимание нотариус при удостоверении различных договоров.

После удостоверения личности обратившихся к нему за совершением нотариального действия по удостоверению договора лиц и проверки их полномочий в тех случаях, когда они являются представителями сторон договора граждан или юридических лиц , нотариус должен решить вопросы, относящиеся непосредственно к содержанию самого договора, его условиям.

Нотариус должен проследить за тем, чтобы заключаемый договор не противоречил требованиям законности, не нарушал закрепленные действующим законодательством правила. Независимо от того, составляется ли текст договора нотариусом или представлен ему будущими сторонами договора, нотариус обращает особое внимание на содержание договора, на формулировки отдельных его пунктов. Отчуждение собственником доли имущества, находящегося в совместной или долевой собственности, производится с согласия всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, нотариус истребует заявление о согласии остальных участников совместной собственности на совершение сделки, которое подлежит нотариальному засвидетельствованию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга, если брачным договором не установлен иной режим имущества.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению приобретению или расторжению сделки, требующей нотариального удостоверения и или регистрации в установленном законодательством порядке, необходимо истребовать нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что собственник отчуждаемого имущества в браке не состоит, за исключением сделки по отчуждению имущества, приобретенного супругом на основании безвозмездных сделок, до регистрации брака или в порядке наследования, а также за исключением сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит супругу в режиме раздельной собственности на основании брачного договора.

В последнем случае нотариусу предъявляется брачный договор. При этом в тексте договора указывается, что имущество приобретается с согласия супруга и. Брачные отношения супругов нотариус проверяет по свидетельству о браке, о чем также производит запись на заявлении и указывает номер, дату выдачи свидетельства и наименование органа, выдавшего документ.

Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Удивительно, но факт! И нотариус обязан проследить чтобы эти условия не противоречили действующему законодательству.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Она производится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля г. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Права на недвижимое имущество, существовавшие до момента вступления в силу указанного Закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Если сделка совершается через представителя, то заявление об отсутствии у собственника имущества супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое имущество по праву собственности, подает представитель, если доверенностью ему предоставлено право подавать заявления от имени собственника имущества.

В практике иногда приходится встречать заявления об отсутствии супруга, могущего претендовать на совместно нажитое в период брака имущество, принятые нотариусами от лиц, брак которых к моменту отчуждения имущества расторгнут, особенно если с момента расторжения брака прошло продолжительное время.

Подобную практику нельзя признать правомерной. При этом нотариусы, принимающие такие заявления, допускают двоякого рода ошибку: Представляется, что обе эти позиции являются ошибочными. Удостоверяя без согласия супруга сделку по отчуждению имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, хотя бы и бывших, нотариус нарушает право собственности одного из них, поскольку факт приобретения имущества на совместно нажитые в период брака средства имеет явно более существенное значение, чем факт расторжения брака.

При отсутствии у приобретателя недвижимого имущества супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитые денежные средства, уплачиваемые по договору, он также подает об этом соответствующее заявление, с содержанием которого знакомится продавец имущества, являющегося предметом договора.

Указание об отсутствии у участников договора супругов, которые могли бы претендовать на отчуждаемое жилое помещение уплачиваемые денежные средства , может быть включено и непосредственно в текст договора.

Удивительно, но факт! Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов.

Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. Подобное правило согласно п. Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли.

Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях.

Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит, в известной степени, произвольный характер, однако тем не менее отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой доли в общей собственности на недвижимое имущество намерен заключить.

Советы нотариуса

При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы: В заявлении следует также определить срок ответа на него. Если участники долевой собственности не приобретут отчуждаемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, собственник вправе произвести отчуждение своей доли любому лицу.

В ходе продажи или мены назначенная собственником цена и другие условия договора могут измениться. Об этих изменениях должны быть извещены участники общей долевой собственности, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи доли в праве общей собственности по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях, не требуется представления доказательств вторичного извещения участников общей долевой собственности.

Если цена отчуждаемой доли уменьшилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения доли сособственники должны представить вторично. В условиях растущей инфляции вторичное извещение участников общей долевой собственности об условиях, на которых совершается сделка, требуется и в том случае, если цена отчуждаемой доли в ходе продажи осталась прежней, однако прошло достаточно продолжительное время после их первичного извещения.

Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником доли не изменилась, а возможно, даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа. При удостоверении договора мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в извещении, направляемом сособственникам лицом, отчуждающим принадлежащую ему долю, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой доли.

В случае смерти кого-либо из участников общей долевой собственности нотариусу должно быть представлено свидетельство о его смерти.

Если нотариус либо собственник отчуждаемой доли располагают сведениями о наследниках умершего участника общей долевой собственности, принявших наследство в установленном порядке, об отчуждении доли в праве общей собственности вышеуказанным способом извещаются наследники умершего. Если доля в праве общей собственности продается одному из участников общей собственности, то представления собственником, отчуждающим свою долю, доказательств извещения остальных участников общей собственности о продаже доли не требуется.

Право выбора приобретателя из числа сособственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую долю в праве общей собственности изъявили желание несколько сособственников: Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности на имущество.

В связи с этим следует упомянуть о проблеме, которая практически до последнего времени являлась юридически не разрешенной, хотя и крайне актуальной.

Речь идет об отчуждении приватизированных комнат в коммунальных квартирах. Спорность нормы, предусмотренной ст. Судами было принято также немало решений о признании недействительными последующих сделок по отчуждению приватизированных комнат в коммунальных квартирах, если эти сделки оформлялись без согласия на продажу нанимателей остальных комнат в квартире.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября г. Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки этой комнаты наниматели других комнат в коммунальной квартире не имеют, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются.

Тот факт, что собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования кухня, санузел, коридоры и т. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома — общие помещения дома, несущие конструкции, различного рода оборудование и т.

Удивительно, но факт! Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института — института недвижимости.

При этом в соответствии со ст. В отношении комнаты в коммунальной квартире применима аналогия названной статьи.

Договоры отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации

Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности и на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру. Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилое помещение либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже мене и цене договора других участников общей долевой собственности, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество.

В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнении прочих условий заключенной сделки. В последнее время в нотариальной практике крайне актуальным является вопрос о возможности заключения договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества.

Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции того, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения неделимые вещи либо не подлежит разделу в силу закона.

Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверным. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы.

Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК подобных выводов сделать также нельзя. Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.

Удивительно, но факт! Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц В соответствии со ст. Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до четырнадцати лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

В практике работы нотариусов часто возникает вопрос о возможности совершения сделок с имуществом малолетних граждан не их законными представителями, а представителями по доверенностям, выданным, в свою очередь, законными представителями. Иными словами, вправе ли родители, усыновители и опекуны выдавать доверенности на совершение сделок от имени малолетних граждан.

Похожие главы из других книг

По мнению автора, эта проблема представляется в достаточной степени надуманной и заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству. Противоположное утверждение базируется главным образом на буквальном толковании использованного в п.

Из указанной формулировки сделан вывод, что совершение сделок от имени малолетних граждан относится исключительно к личным полномочиям их законных представителей. Представляется, что подобный вывод является неправильным. Из названной нормы вытекает лишь следующее: Никаких иных умозаключений из правила, установленного п.

Возможность реализации гражданских прав через представителя ограничена лишь рамками п. Данное ограничение установлено для совершения действий, отличающихся особой спецификой и связанных непосредственно с личностью их участников. В отношениях между родителями и их несовершеннолетними детьми такими действиями могут являться, например, воспитание детей, забота родителей об их здоровье, обеспечение получения детьми основного общего образования; защита родителями прав и интересов детей, наконец, содержание родителями детей.

Это действительно личные обязанности родителей, которые не могут быть переданы ими другим лицам. Распоряжение имуществом не относится к действиям исключительно личного характера, и запретить возможность представительства для реализации полномочий было бы неправомерно. Дополнительным аргументом в защиту высказанной позиции является установленный законом порядок совершения сделок с имуществом от имени граждан, признанных недееспособными.

Удивительно, но факт! Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие шестилетнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия.

Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей родителей, усыновителей или попечителей. Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия.

Во-первых, в соответствии со ст. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. Во-вторых, в соответствии со ст.

37. Условия и порядок нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимого имущества

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия — по решению суда. Несовершеннолетние граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.

Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны. Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Крайне важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п.

Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только: Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.

К сожалению, норма, содержащаяся в п. Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам.

Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. Кроме них, под действие п. Следует помнить также, что дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст.



Читайте также:

  • Оформление земли в собственность для лпх документы
  • Помощь при дтп в ижевске
  • Право наследования на квартиру после смерти